Ustawowa bonifikata przy wykupie lokali mieszkaniowych

Zagadnienie nabycia własności nieruchomości lokalowej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez jego najemcę, możliwości uzyskania bonifikaty w tym zakresie oraz problematyka zwrotu tak uzyskanej obniżki ceny nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku z pózn. zm. (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z pózn. zm.) uprawnia do bezprzetargowej sprzedaży nieruchomości lokalowej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów, województw) na rzecz najemcy tego lokalu, jeśli umowę najmu zawarto na czas nieoznaczony. Co do zasady cenę jaką zobowiązany jest uiścić nabywca stanowi wartość lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej. Ustawodawca przewidział jednak w tym zakresie pewien wyjątek, dopuszczając zbycie nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego po cenie niższej niż wartość rzeczywista nieruchomości. Stanowić ma to przejaw stosowania konstytucyjnej zasady wyrażonej w art. 75 Konstytucji RP, iż władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. I tak, zgodnie z art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, starosta- w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa oraz organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego- w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność tychże jednostek, mogą udzielić bonifikaty od ceny ustalonej w sposób wskazany powyżej. Podkreślić należy, iż właściwe organy mogą, a nie muszą udzielić takiej bonifikaty. Jest to typowe „uznanie administracyjne” czyli sytuacja, gdy sposób ukształtowania pozycji prawnej obywateli pozostawiony został woli właściwego organu. Wskazać też należy, że właściwy organ może udzielić bonifikaty tylko w oparciu o zarządzenie wojewody (w zakresie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) lub uchwały rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa ( w zakresie nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego). Zarządzenia i uchwały, o których mowa powyżej określają w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Co ciekawe akty te, w zależności od uznania organu, który je stanowi, posiadać będą rangę aktu prawa miejscowego znajdującego zastosowanie do sprzedaży wszystkich nieruchomości położonych na terytorium, na którym dany akt obowiązuje albo stosowane będą wyłącznie do indywidualnie określonych nieruchomości. Jak wyjaśnił Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 25 sierpnia 2010 roku w sprawie I SA/BK 403/10: obowiązek określenia w uchwale warunków udzielania bonifikat przy sprzedaży nieruchomości gminnych ma na celu zapewnienie przejrzystości zasad, na jakich będą one udzielane. Nie oznacza natomiast obowiązku przyznania tych bonifikat każdemu zainteresowanemu. Warto też zaznaczyć, że nie istnieje ustawowy obowiązek wydawania wymienionych powyżej zarządzeń lub uchwał. Podjęcie jednak takiego aktu stanowi swoistą zgodę na udzielanie bonifikat przez właściwy organ na zasadach w tym akcie wskazanych.

W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Uzyskanie bonifikaty obwarowane jest zakazem zbycia nieruchomości lokalowej lub wykorzystania jej na cele inne niż związane z udzieleniem bonifikaty przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości. Uchybienie wskazanemu warunkowi wiąże się z koniecznością zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie organu, który uprzednio bonifikaty udzielił. Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od tak restrykcyjnej sankcji i dopuścił możliwość zbycia nieruchomości lokalowej w okresie 5 lat od jej nabycia bez obowiązku zwrotu uzyskanej bonifikaty pod warunkiem:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej (zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu);

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na:

a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Podkreślić należy, że obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty znajduje zastosowanie odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

 

Warto podkreślić, iż mimo pozornie jednoznacznej regulacji w zakresie obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, w praktyce pojawiają się rozbieżności interpretacyjne dotyczące tej materii. Problemów nastręcza m.in. pojęcie „przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego”. Wątpliwości budziło zwłaszcza zagadnienie czy dla uniknięcia obowiązku zwrotu uzyskanej bonifikaty konieczne jest przeznaczenie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na nabycie nowej nieruchomości czy wystarczy jedynie przekazanie na ten cel części środków. Niejasność ta usunięta została w drodze nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 12 czerwca 2015 roku, która w art. 68 dodała ustęp 2d w brzmieniu: Jeżeli w przypadkach, o których mowa w ust. 2a pkt 4 lub 5, na nabycie albo zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji.

Kolejną ważną kwestią jest odpowiedź na pytanie czy środki uzyskane w drodze sprzedaży nieruchomości lokalowej w całości winny zostać przeznaczone na cenę nabycia nowej nieruchomości czy też mogą zostać wykorzystane np. na remont, wykończenie lokalu albo spłatę kredytu zaciągniętego na ten cel? Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w Uchwale z dnia 30 marca 2012 roku w sprawie III CZP 4/12 zwolnienie z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty nastąpić może wyłącznie w przypadku przeznaczenia uzyskanych w ten sposób środków na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą i wydatkowanie na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym przeznaczeniu – środków uzyskanych ze sprzedaży. Zgodnie z definicją ustawową zawartą w art. 4 pkt 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbywanie albo nabywanie nieruchomości oznacza dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Dyrektywy wykładni językowej w powiązaniu z przytoczoną definicją legalną przemawiają więc jednoznacznie na rzecz tezy, że do wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji może prowadzić jedynie nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu. O ile dopuścić można twierdzenie, że w zakresie pojęcia „środków wykorzystanych na nabycie nieruchomości lokalowej” mieszczą się np. opłaty notarialne czy sądowe, o tyle trudno pod pojęciem tym rozumieć spłatę kredytu bankowego czy koszty remontu mieszkania.

Warto zwrócić także uwagę na 12-miesięczny termin, w ciągu którego powinno nastąpić wykorzystanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Problemy mogą pojawić się w przypadku rzeczywistego przeznaczenia środków na nabycie lokalu z zachowaniem ustawowego terminu z jednoczesnym przeniesieniem prawa własności takiej nieruchomości już po upływie wskazanego terminu np. uiszczenie, w oparciu o umowę przedwstępną, ceny na rzecz dewelopera, który umowę przenoszącą własność nieruchomości lokalowej (umowę przyrzeczoną) zawiera dopiero po zakończeniu inwestycji- już po upływie 12 miesięcy od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego. Mając na uwadze treści wyżej przytoczonej Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2012 roku, a także utrwalone orzecznictwo, dokonując wykładni przepisu prawa, w pierwszej kolejności należy kierować się wykładnią literalną. Odstępstwa od takiego rozumienia prawa możliwe są wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Wobec powyższego, przyjąć należy, że dla zachowania 12- miesięcznego terminu wystarczy jedynie przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na nabycie innego lokalu mieszkalnego, nie zaś zawarcie umowy przenoszącej prawo własności. Tożsame stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 marca 2016 roku w sprawie VI ACa 316/15.

Na podkreślenie zasługuje fakt, iż ustawodawca dopuścił możliwość odstąpienia przez właściwy organ od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty przez właściwy organ także w przypadkach innych niż wskazane powyżej, za zgodą odpowiednio wojewody, rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa.

Przed podjęciem decyzji o wykupie lokalu komunalnego warto więc dokonać szczegółowej analizy regulacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień, które niejednej osobie mogą spędzać sen z powiek.

Autor: Monika Prawdzik aplikant radcowski w Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyny Kurczewskiej - Kozikowskiej www.kkancelaria.pl