Będąc użytkownikiem wieczystym gruntu należy mieć na uwadze, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego może dokonać wypowiedzenia aktualnej wysokości opłaty z tego tytułu i dokonać jej podwyższenia. W takim przypadku użytkownik wieczysty nie ma obowiązku wyrażenia zgody na podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości wskazanej przez właściwy organ. Brak zgody nie będzie także skutkował utratą prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości.
Właściwy organ, powinien dokonać ww. wypowiedzenia w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego zmianę wysokości opłaty przesyłając jednocześnie użytkownikowi wieczystemu ofertę jej przyjęcia w nowej wysokości.
Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z zaproponowaną wysokością nowej opłaty może, w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (dalej: SKO) właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, ale w innej wysokości niż zaproponował organ.
W sytuacji, gdy użytkownik wieczysty całkowicie nie zgadza się z dokonaną aktualizacją powinien złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona. W przypadku zaś, gdy użytkownik zdaje sobie sprawę, że doszło do zmiany okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości i rzeczywiście aktualizacja opłaty jest uzasadniona, jednak w innej wysokości ( oczywiście niższej) niż wskazał organ to należy złożyć wniosek w drugiej ze wskazanych wersji. Wniosek podlega opłacie skarbowej.
Co ważne, organ dokonujący aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, opiera swoją decyzję w znacznej mierze na treści operatu szacunkowego dot. wartości nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste równa jest bowiem iloczynowi wartości nieruchomości (określonej właśnie przez rzeczoznawcę majątkowego) oraz stawce procentowej.
Wobec powyższego, chcą podważyć zasadność decyzji organu, niezwykle istotna będzie dogłębna analiza operatu szacunkowego, a następnie podważenie zawartych tam twierdzeń mających wpływ na wycenę nieruchomości. Wszelkie tego typu twierdzenia należy zawrzeć we wniosku skierowanym do SKO.
Trzeba też pamiętać, że złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Pozostałą kwotę, przekraczającą wysokość opłaty w aktualnej wysokości (chodzi oczywiście o różnicę pomiędzy aktualną wysokością opłaty, a wysokością zaktualizowaną w wyniku postępowania administracyjnego lub sądowego) użytkownik będzie obowiązany uiścić po zakończeniu postępowania, czyli w praktyce nawet po kilku latach. W przypadku zaś niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
Postępowanie przed SKO zwykle zamyka się w jednej rozprawie, w trakcie, której strony postępowania przedstawiają swoje stanowisko. Zadaniem SKO jest natomiast nakłonienie stron do ugody. Jeżeli do ugody nie dojdzie SKO wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaproponowana przez organ.
Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Co istotne, od orzeczenia SKO nie przysługuje odwołanie. Nie jest to jednak koniec drogi użytkownika wieczystego dla dochodzenia ustalenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie innej niż zaproponował organ. Użytkownik wieczysty, może bowiem, w terminie 14 dni od doręczenia mu orzeczenia SKO, wnieść sprzeciw.
Sprzeciw należy skierować do Sądu Rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości, ale za pośrednictwem SKO. Następnie SKO przekazuje akta sprawy wraz ze sprzeciwem do sądu powszechnego.
Istotnym jest, że to wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, ale w innej wysokości niż zaproponował organ zastępuje pozew, nie zaś sprzeciw. W sprzeciwie natomiast warto podnieść kwestie, które nie zostały poruszone we wniosku. Przykładowo wskazać można złożenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność rzeczywistej wartości nieruchomości czy też wniosek o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.
Po przekazaniu sprawy do sądu powszechnego użytkownik zostanie wezwany do wskazania wartości przedmiotu sporu (jest to różnica pomiędzy dotychczasową kwotą, a kwotą zaproponowaną przez organ albo różnica pomiędzy kwotą w nowej wysokości i zaakceptowana przez użytkownika, a kwotą zaproponowaną przez organ) oraz uiszczenia opłaty sądowej. Dalej, sprawa toczyć się będzie według przepisów kodeksu postepowania cywilnego.
Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości nie jest więc niepodważalne. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje szereg uprawnień dla ustalenia, że wysokość tejże opłaty powinna być określona w innej wysokości.
Autor: Monika Prawdzik aplikant radcowski w Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyny Kurczewskiej - Kozikowskiej www.kkancelaria.pl